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农村土改是房地产去库存的一个大招

经历了2010-2014年连续5年的高速增长之后,中国的房地产存量出现了几何级数的增长,其速度永远超过了人口、尤其是城镇婚育年龄人口的增长。2015年末,住宅待售面积达到4.5亿平米,房地产商已购土地开工了的住宅施工面积达到51.2亿平米,分别相当于2015年销售面积的40%4.6倍。库存压力逐渐增大,不仅影响房地产企业的现金流,同时影响商业银行的坏账率、钢铁、水泥化工等上游企业的投资动力。

目前,商品房严重过剩成为高速增长留给中国宏观经济的一个巨大肿瘤,瘀堵了金融和实体的良性循环,因此,“房地产去库存”成为纾解整体经济风险的关键抓手。

从需求端看,目前出于居住目的购房需求潜力主要来自与城市低收入群体,尤其是农民工。截至2015年底,全国农民工数量2.77亿,其中外出农民工1.69亿。全部农民工中,在直辖市工作的占8.1%,在省会城市工作占比22.4%,地级市占比34.2%,县级市占比32.6%[1]农民工住宿调查发现,只有8.5%的回近郊农村的家居住,0.95%的农民工在务工地自己购房, 51.9%的农民工住在单位宿舍、工地公棚、生产经营场所,16.7%的农民工也和他人一起租赁房屋居住,以群居形式存在。换一句话说,接近七成的农民工没有独立的居住处所。这构成目前城镇的潜在的住房需求。从地域结构来看,其中66.8%的农民工集中在地级市和县级市,也就是目前住宅库存最为严重的三、四线城市。

调查数据显示,接近60%的农民工在城镇有购房意愿,如果按城镇的居住水平人均30平米计算,那么全国的农民工对住宅的潜在宅需求超过30亿平米左右,其中23亿平米集中在地级市和县级市。

为什么房地产过剩和农民工缺乏自有住宅的现象并存?核心原因是支付能力和购房需求不匹配。

目前,一、二线城市目前平均房价3.5万元/平米,二线城市(省会城市)平均房价1万元/平米[2]。如果要购买60平住宅作为2个人的家庭居住,分别需要210万和60[3],一、二线城市的房价是当地农民工收入的2050倍,购房意愿超过农民工的支付能力。三线以下的地、县级城市,房价收入比也高达10倍以上。可见,农民工的支付能力严重抑制了其购买城镇房产的需求。

因此,要让广大农民工成为房地产库存的接盘侠,农村土地流转制度的改革刻不容缓。

目前,农村土地流转主要包括国家征收由农村集体所有转变为城市国家所有的一次性和单向性的所有权流转,和土地使用权的流转。包括:(1)农用地的流转,即在不改变农村土地性质和用途的前提下,农用地承包主体和经营主体的变动;(2)农村建设用地的流转,即农村建设用地转变为城市建设用地,主要涉及农村集体建设用地的出租、出让、土地入股及农民宅基地流转等。(3)农用地征用后成为城市建设用地。

取消非农资本参与农村土地流转的限制,给现代农业的规模经营创造条件的同时,也给不愿务农的农民带来更高的土地转让价格[4]。调查显示,目前农民工家庭在农村的宅基地面积平均为0.77亩,住宅建筑面积平均为132平方米,如果以宅基地的复垦作为地票标的出售。按照重庆地票的价格20万元/[5];平均每户复垦换地票可得收入约15万元,相当于70平米住宅的三成首付。可见,农村土地流转制度改革是解决农民购房首付款筹集困难的有效途径。

与此同时,调查数据显示,20%以上农民工愿意拿宅基地直接置换城里住宅,按照这个比例推算,如果“地票”可以跨区域流通,大约可消化6亿多平米的库存住宅。且多集中在小城市和县城,这些是地产库存最大的地方。因此宅基地流转制度如果能够推行,对于地产去库存将是立竿见影的一种方法。

此外,农地的出租所形成的补充收入,可以作为获得房地产信贷还款的稳定收入来源,这对于提高农民的住房信贷能力,也有不少裨益。而住房信贷能力,也是构成农民工购房支付能力的重要组成部分。   



[1] 数据来源:国家统计局

[2] 房价数据为中指研究院20163月份的百城房价数据。

[3] 以苏州、杭州为例。

[4]之前城镇居民和企业参与农用地流转受到限制,主要担心非农资本下乡会抬高土地价格,不利于留在当地继续务农的农民获取土地扩大生产。

[5] 重庆2011-2015年住宅土地拍卖均价在3000/平米左右,房价7000/平米左右。数据来源:中国国土资源网站《重庆地票七年》,土地拍卖和房价数据来自于中国指数研究院。

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